中国经济正处于转型升级的关键时期，传统依赖土地开发与基础设施建设的城司面临市场环境的变化。随着城市功能的日益完善，单纯依靠传统产业模式已经无法满足市场对多元化、绿色化、智能化发展的需求。城司必须通过产业化转型，提升其核心竞争力和盈利能力。这要求城司拓宽业务领域，投资新兴产业，推动传统产业绿色低碳转型，满足市场对多样化产品与服务的需求。

　　优化资产结构是实现产业化转型的重要手段。通过降低非经营性资产的比重，城司可以减少城建类资产占总资产的比例，提升经营性资产的比重。具体措施包括资产甄别与整合，剥离不必要的公益性资产，将资源集中到能产生现金流的资产上，如房地产、园区经营、股权投资等。通过优化资产结构，城司可以提升资产的流动性和市场价值，为产业化转型提供支持。

　　为应对这一政策压力，城司必须加快产业化转型，向市场化经营主体转型。从政府融资平台到产业投资主体的转变，意味着城司不再单纯依赖基础设施建设和融资，而是需要从市场中获得更多的收入和利润，摆脱单一的债务依赖。地方国有企业特别是城司需要在政策导向下，发挥在数字经济、绿色产业、智能制造等新兴产业中的作用，推动经济转型与产业升级。

　　北京山禾不动产管理有限公司成立十年来，始终致力于建工行业发展趋势、市场拓展模式创新、地方政府专项债券发行策划咨询、EOD模式投融资、城市更新、城中村改造、保障房建设、平急两用工程咨询与培训服务，是国内为数不多为建工行业持续输出“投、建、营、运”全过程咨询的不动产管理公司，公司同时管理运营长三角最大的招商引资中介公司与共享厂房资源，兼营地方政府、企事业园区产业导入与招商引资业务服务。公司及合伙企业具备土地评估中介机构资信等级证书A级证书、城市规划咨询甲级资质、工程咨询资信甲级、工程造价咨询甲级资质。

　　城司普遍面临着资产规模过大、债务压力沉重、盈利能力不强等困境。产业化转型的推进，可以帮助其优化资源配置，提升资产运营效率，减少非市场化收入的比重，从而提升整体财务状况。同时，产业化转型还能够为城司开辟新的盈利渠道，提升其市场化运营能力。这对于突破内部发展瓶颈、实现可持续发展至关重要。

　　随着地方政府债务问题的日益严峻，中国的城司（城市投资公司）面临着前所未有的压力。在国家不断加强财政监管的背景下，城司不得不加快产业化转型的步伐。产业化转型不仅是城司应对新形势下政策压力的必然选择，也是其实现持续发展的必要路径。

　　北京山禾不动产管理有限公司自成立来服务客户包括国内头部建工领域央企国企、国内头部民营施工企业、政府经济业务部门、政府园区、产业地产企业、头部房企、地方城司、金融机构。

　　产业化转型不仅仅是资产的调整，更是战略的重塑。城司在新的环境下，必须重新思考自己的战略发展方向。国家的产业政策、地方经济发展需求以及市场环境的变化，都要求城司在产业发展中发挥引领作用。城司应以增强核心竞争力、推动产业创新和科技发展为目标，实施“产城融合、产融结合”的发展模式。特别是在新兴产业如新能源、新材料、智能制造等领域，城司应积极布局，推动产业链的延伸与补强。

　　城司要提升造血能力，关键在于提升自主盈利能力，降低财政补贴占净利润比重。通过优化运营效率、拓展盈利来源、加强资产运营管理，城司可以减少对政府财政补贴的依赖，逐步实现自主盈利。尤其是加强与市场需求相匹配的经营模式建设，推动资产运营模式的转型，从而实现良性的财务循环，降低债务风险。

　　产业化转型的首要任务是明确产业主体的定位，选择合适的产业领域作为转型的基础。对于城司而言，可以通过退出融资平台名单，重新选择新的产业主体进行投资。新选主体应符合市场化要求，具备一定的经营经验和市场化收入来源，能够持续运营并产生较强的现金流。适合的产业领域包括但不限于物业管理、房地产开发、园区运营等。通过这些产业，城司可以获取稳定的市场化收入，减少对政府财政补贴的依赖。

　　城司的产业化转型是应对政策和市场变化的必然选择，是提升公司核心竞争力、化解债务风险的关键举措。产业化转型不仅仅是应对外部压力的短期行动，更是城司实现长远发展、提升市场地位的必由之路。通过明确产业主体定位、优化资产结构、重塑企业战略、提升造血能力以及构建现代企业治理体系，城司能够顺利实现产业化转型，进一步推动地方经济高质量发展。

　　产业化转型还要求城司建立现代企业治理体系。公司治理结构、决策机制、运营管理体系的完善，是支持产业化转型顺利进行的基础。特别是在强化合规管理、完善风险控制机制、提升运营效率等方面，城司应不断加强内控体系建设。同时，城司还应关注人才队伍的建设，注重引进具有产业投资、资本运作、项目管理等方面的专业人才，提升其整体管理水平和创新能力。

　　随着地方政府债务管理的不断强化，城司面临着政策压力的迫切要求。2023年7月中央政治局会议提出的一揽子化债方案，使城司在融资与债务化解方面需要实现深刻的转型。为化解现有债务，城司必须逐渐从传统的基础设施投资平台转变为能够在产业发展中发挥作用的主体。特别是在35号文、47号文等政策文件出台后，城司面临更加严格的监管要求，必须通过产业化转型来实现更广泛的市场化融资与发展。

　　近年来，国家对地方政府债务的管控逐步加强，特别是2023年7月中央政治局会议提出要“有效防范化解地方债务风险”，并制定实施一揽子化债方案。随之而来的《关于金融支持融资平台债务风险化解的指导意见》（〔2023〕35号文）明确了地方政府融资平台的分类管理，并通过严格控制新增债务与稳妥处置存量债务的方式，为城司带来了压力。